Avaron: analüüsime Volta SKAI võlakirjaemissiooni

Avaron: analüüsime Volta SKAI võlakirjaemissiooni

Volta SKAI on kinnisvaraarendaja Endoveri Volta kvartali arenduse järgmine etapp, mille käigus ehitatakse kvartalisse 116 uut korterit. Endover on Volta kvartalisse varasemalt juba ehitanud mitmeid hooneid kokku üle 260 korteriga.

Allikas: Endover

Võlakirjade hindamisel pöörame alati tähelepanu tagatisele. Volta SKAI võlakiri on tagatud esimese järjekoha hüpoteegiga, mis on tugev tagatis. Projekti raskuste korral on võlausaldajatel õigus võtta projekt üle ja vara realiseerida. Sellise arendusprojekti puhul tuleb aga pidada silmas asjaolu, et pooleli oleva arenduse väärtus on tavaliselt oluliselt madalam kui valmis korteritel. Võlakirjainvestorite vaatevinklist on võlakirjaemissiooni suurim risk see, kui mingil põhjusel peaks ehitustegevus takerduma. See võib juhtuda näiteks vajaliku finantseeringu puudumisel või kulude ettenägematu suurenemise korral. Arendaja on küll ehitajaga (seotud osapool) sõlminud fikseeritud hinnaga ehituslepingu, aga kinnisvaraarenduses esineb tihti ootamatusi.

Kindlust lisab ka võlakirjade finantstingimus, mille kohaselt ei tohi emiteeritud võlakirjade väärtus ületada 80% projekti kuludest. Kui kulud peaksid ületama eelarvet, peab omanik panustama ettevõttesse allutatud laenuna lisakapitali. Võlakirjainvestoreid kaitseb ka punkt, mis sätestab, et korterite müügist on ettevõttel kohustus suunata 3200 eurot müüdud ruutmeetri kohta erikontole, mida saab kasutada ainult võlakirjade tagasimaksmiseks. See tingimus lisab investoritele kindlust, et müügist laekuvat raha kasutatakse tagasimakseteks, mitte näiteks järgmise projekti investeeringuteks.

Volta SKAI võlakirjaemissiooni maksimaalne maht projekti finantseerimiseks on 30 miljonit eurot. Seega on võlakirjadega kaasatud laenu maksimaalselt €4000 müüdava pinna ruutmeetri kohta. Meie arvutuste järgi peaks Volta SKAI müüma kortereid hinnaga vähemalt 4960 eurot ruutmeetri kohta (koos käibemaksuga), et võlakirjainvestorid saaksid oma raha tagasi. See on 47% madalam kui Volta SKAI poolt planeeritud müügihind ning peaks tagama arvestatava puhvri.

Investorite jaoks on oluliseks ohuks ka planeeritav müügihind ruutmeetri kohta, mis meie hinnangul on väga kõrge. Riskiks on piisava nõudluse puudumine nii kõrges hinnaklassis. Selge on see, et keskmist palka teeniv töötaja Volta SKAI korterit endale lubada ei saa. Samas, kui vaatame statistikat, on viimastel aastatel just kallimad premium-klassi korterid müünud paremini kui keskklassile arendatud korterid.

Volta arenduse müügitempo on olnud suhteliselt hea – viimastel kuudel on müüdud kõikide hoonete peale kokku keskmiselt umbes 6 korterit kuus. Siiski on Endoveri kodulehe andmetel müümata 141 korterit ning see ei arvesta Volta SKAI uusi kortereid. Volta SKAI arendusest on tänaseks 12% korteritest ette müüdud. Selleks, et pangad oleks nõus võlakirja odavama pangalaenuga refinantseerima, oleks tänase turupraktika kohaselt vaja ära müüa umbes 1/3 korteritest maja valmimise hetkeks.

Praegune emissioon on varasema emissiooni lisaemissioon, mida märkides tuleb pöörata tähelepanu ka emissiooni hinnale ja võimalikule varajasemale tagasikutsumisele. Võlakirju emiteeritakse hinnaga 1041,04 eurot võlakirja kohta, mis sisaldab ka kogunenud intressi. Ilma kogunenud intressita on võlakirja hinnaks 1021,87 eurot, mis annab tootluseks kuni lunastamiseni 8,5%. Kui ehitus ja müük sujuvad plaanipäraselt, siis suure tõenäosusega Volta SKAI kutsub võlakirjad ennetähtaegselt tagasi, mille kohta on prospektis sätestatud eritingimused. Kui Volta SKAI otsustab võlakirjad tagasi kutsuda näiteks 15 kuu möödudes esmaemissioonist, kujuneks lisaemissioonist võlakirju märkivate investorite tegelikuks tootluseks 7,2%. Meie hinnangul kujuneb tegelik tootlus sõltuvalt võimalikust ennetähtaegsest tagasikutsumise tähtajast 7,2% ja 8,5% vahele.

Volta SKAI on Endoveri omaniku Endo Tõnuveri omanduses (94%) ja väike osalus on Endoveril (6%). Ettevõttel on kaks juhatuse liiget, mis meie hinnangul on avalikes emissioonides oluline. Endover grupina on professionaalselt juhitud ja ennast tõestanud arendaja, kes on kasutanud võlakirjade kaudu finantseerimist korduvalt ning on seni kõik oma kohustused korrektselt täinud.

Kokkuvõtteks. Investori jaoks on põhiline küsimus, kas ta usub, et Volta SKAI kinnisvaraarenduse korterid suudetakse nii kõrge ruutmeetrihinnaga maha müüa. Kui jah, siis on Avaroni hinnangul mõistlik investeerida. Arvestama peab ka, et eduka korterite müügi korral võib võlakirja tootluseks kujuneda ka vähem kui 8,5%, sest ettevõte võib võlakirjad ennetähtaegselt lunastada. Kuna tegemist on võlakirjaga, mis sõltub ainult ühest konkreetsest kinnisvaraprojektist, peaks see olema osa väga hästi hajutatud võlakirjaportfellist. Investori kogu likviidsete varade portfellist võiks Volta SKAI võlakiri moodustada mitte rohkem kui 2%.

Nagu ülaltoodust näed, selleks, et analüüsida võlakirjaemissioone, tuleb läbi lugeda emissiooniprospekt. Kui Sa tunned, et Sa seda teha ei viitsi või Sul puudub kompetents, investeeri oma portfelli võlakirjaosa parem Avaroni Võlakirjafondi. Võid olla mureta, et meie loeme prospektid läbi ning ka analüüsime ettevõtete finantse ning ärimudelit.

Avaroni Võlakirjafondi võlakirjaportfelli tootlus tähtajani on hetkel 8,2% ja fondi portfellis on 97 võlakirja 80 erinevalt ettevõttelt. Võlakirjainvesteeringuid tehes on vaja meeles pidada ühte olulist aspekti – portfell peab olema hajutatud. Seepärast on enamus võlakirju fondi portfellis osakaaluga 0,5% kuni 2%. Üle 2% portfellist on vaid 7 võlakirja, millest suurim on 3,1%-ga Soome suure ehituskontserni YIT võlakiri.