Kinnisvarafirmade võlakirjad: Rotermann City
Baltikumi võlakirjaturul on investoritele kättesaadavad mitme erineva emitendi võlakirjad. Rotermann City võlakirjad on oma olemuselt kõige võrreldavamad Summus Capitali ja Mainor Ülemiste võlakirjadega. Nende kolme ettevõtte ühiseks jooneks on keskendumine renditulu teenivale ärikinnisvarale. Rotermann City ja Mainor omavad kinnisvara ainult Tallinnas, Summuse kinnisvaraportfell on aga hajutatud Balti riikide ja Poola vahel ning võrreldes Rotermanni ja Mainoriga rohkem suunatud kaubanduspindadele.
Varade kvaliteet ja kinnisvaraportfell
Varade mahu poolest on Rotermann City kolmest firmast väikseim. Rotermanni varade maht on 203 miljonit eurot, Summusel 610 miljonit ja Mainoril 481 miljonit eurot. Kui vaadata kinnisvarainvesteeringute tootlusi, on Rotermanni investeeringute kapitalisatsioonimäär madalaim (6,3% vs. Summuse 7,2% ja Mainori 6,5%), mida põhjendab ettevõtte kinnisvara väga keskne asukoht. Traditsiooniliselt on kesklinna kontoripindade järele olnud tugevam nõudlus, mistõttu on investorid valmis leppima ka mõnevõrra madalama tootlusega, kuna riskitase on üldjuhul madalam.
Summuse puhul selgitavad kõrgemat renditootlust suurem kaubanduspindade osakaal ning investeeringud Poolas, mis on pigem kõrgema renditootlusega. Rotermanni portfelli kõrgem kvaliteet peegeldub ka oluliselt kõrgemas üüripindade väärtuses ruutmeetri kohta. Kuigi varade asukoha ja kvaliteedi järgi võib madalam renditootlus olla õigustatud, tuleb meeles pidada, et madala tootlusega varad on baasintressimäärade tõusu suhtes tundlikumad, kuna vahe laenukapitali hinna ja renditootluse vahel on väiksem. Eriti suur on tundlikkus kõrge võlakoormuse korral.
Finantsvõimendus ja omakapitali puhver
Omakapitali määr on Rotermann Cityl 35%, mis on sarnane Summus Capitali 34%-ga, kuid jääb oluliselt alla Mainor Ülemiste 52%-le. See tähendab, et Rotermann City ja Summus Capital kasutavad finantsvõimendust märksa rohkem – konservatiivsema bilansiga Mainor Ülemiste paistab siin silma.
Miks on omakapitalimäär võlakirjainvestori jaoks oluline? Näiteks võimaldab see hinnata, kui palju võib vara hind langeda, et vara väärtus kataks veel ära kõik laenukohustused. Näiteks Summus Capitali puhul võiks varade väärtus langeda 34%, Mainori puhul koguni 52%. Üle 50% suurune kinnisvarahindade langus on isegi kriisiolukorras pigem vähetõenäoline, mistõttu aitab kõrge omakapitali määr selgitada, miks Mainor Ülemiste võlakiri kaupleb madalaima tootlusega.
Puhvrid võla teenindamiseks
Oluline on pöörata tähelepanu ka intresside kattekordajale, mis näitab ettevõtte võimet teenindada intressikulusid jooksva ärikasumi arvel. Mida kõrgem on see suhtarv, seda rohkem võib ettevõtte kasumlikkus langeda intresside teenindamise võimet oluliselt kahjustamata. Kui intresside kattekordaja on 1,0x, kulub kogu põhitegevusest teenitud raha intressikulude katmiseks. See tähendab, et aktsionäridele ei jää enam kasumit ning tavaliselt peetakse seda piiriks, millest alates hakkavad võlainvestorite riskid märgatavalt kiiremini kasvama.
Rotermanni intresside kattekordaja on 1,8x, mis on võrreldes Summuse ja Mainoriga oluliselt madalam. Seda näitajat mõjutab eelkõige ettevõtte aktiivne arendustegevus. Golden Gate’i kontorihoone valmis alles 2025. aasta suvel ning panustas möödunud aastal renditulusse vaid osaliselt. Tänaseks on hoone täielikult välja üüritud. Arendustegevus mõjutab Rotermanni intresside kattekordajat ka edaspidi, kuna Talsinki projektist võib täismahus renditulu oodata alles 2029. aastal. Seni peab uue arendusprojektiga seotud kohustusi suutma teenindada olemasolev kinnisvaraportfell.
Arendusprojektid ja seotud riskid
Võrreldes Summuse ja Mainoriga on Rotermanni arendusportfell olemasolevate rendipindade suhtes kõige suurem. Rotermanni puhul moodustab Talsinki arendus 32% olemasoleva portfelli ruutmeetrite mahust. Mainori puhul on arendatava pinna osakaal 19%, samas kui Summus keskendub peamiselt juba valminud hoonete omandamisele.
Suurem arendusprojektide osakaal tähendab tavapäraselt kõrgemat riski. Näiteks võib ehitustegevuse käigus selguda, et kulud ületavad eelarvet või hoone valmimine viibib. Rotermanni puhul on oluliseks riske maandavaks teguriks asjaolu, et Talsinki projektil on juba olemas ankurrentnik. Tänases turuolukorras oleks sarnase projekti arendamine spekulatiivselt ehk ilma rentnikega eelnevate kokkulepeteta väga riskantne. Samuti on oluline, et ehitusprojekti finantseerimine on pangalaenu näol juba tagatud. Olukord, kus finantseerimine oleks olemas vaid osaliselt ning ehitusega alustataks ilma oluliste rendilepinguteta, suurendaks projekti riske märkimisväärselt. Sarnaste riskide realiseerumist võib näha näiteks Talsinki naaberkinnistul Porto Francos, kus kogu objekti ei ole suudetud lõpuni välja ehitada.
Kokkuvõte
Rotermann City võlakirjad pakuvad neist kolmest kõrgeimat tootlust (Summus Capitali ja Mainor Ülemiste tootlused on arvutatud indikatiivsete turuhindade põhjal), kuid sellega kaasnevad ka kõrgem finantsvõimendus ja madalam intresside kattekordaja. Üldises plaanis võib pidada Rotermann City võlakirjade riski ja tootluse suhet põhjendatuks.
Foto: rotermann.ee