Liveni IPO – võimalus panustada uusarenduste turu kasvule

Liveni IPO – võimalus panustada uusarenduste turu kasvule

Balti börsil on juba mõnda aega valitsenud aktsiaemissioonide põud. Viimane avalik IPO oli 2024. aasta sügisel, kui Eleving Group kaasas 29 miljonit eurot. Nüüd seab sammud börsile elamukinnisvara arendaja Liven, kes on kaasamas 7-11 miljonit eurot uut kapitali.

Liven – koduostjate lemmikarendaja

Liven on Tallinnas ja selle ümbruses tegutsev elamukinnisvara arendaja. Firma on tegutsenud üle 10 aasta ja rajanud 15 projekti käigus üle 900 kodu. Liveni ärimudel on selgelt kliendikeskne, andes koduostjatele võimaluse kaasa rääkida nii korteri arhitektuurilise lahenduse kui ka sisekujunduse osas. Ostjatel on võimalik tellida Livenilt ka täislahendus, mis sisaldab korteri sisustamist. Viimaste aastate Kantar Emori uuringud näitavad, et Liven ja Merko on parima mainega kinnisvaraarendajad Tallinnas, tõestades, et kliendikesksus ja iseloomuga kodude loomine on tulus.

Allikas: Liven.ee

Liveni ja konkurentide arendusportfell

Täna on Livenil töös 11 arendusprojekti Tallinnas ja Tallinna lähiümbruses ning üks pilootprojekt Berliinis, Saksamaal. Ettevõtte arendusportfelli potentsiaal on ehitada ligi 1 600 uut kodu, kogumahuga üle 120 000 ruutmeetri. Ligi viis aastat tagasi börsidebüüdi teinud Hepsori arendusportfelli maht on 195 000 ruutmeetrit, Arco Varal ligi 160 000 ruutmeetrit. Üks turuliidritest, Merko Ehitus, sarnast infot ruutmeetrite osas ei avalda. Samas eelmise aasta lõpu seisuga oli Merko arendusmaa bilansiline väärtus ligi 90 miljonit eurot (sisaldab ka maad Lätis ja Leedus), mis eelduste kohaselt sätib firma arendusmahtude poolest tugevale esikohale. Liveni arendusmaa bilansiline väärtus on 10 miljonit eurot. Nii Liven kui Merko kajastavad maa väärtust bilansis soetusmaksumuses. Liven ise hindab oma arendusportfelli käibepotentsiaali 400 miljoni euro lähedale.

Kohalik uusarenduste turg

Aastal 2025 andis Liven ostjatele üle 139 uut kodu, mis on 51% rohkem kui eelneval aastal. Citify hinnangul oli Liven Tallinna ümbruskonnas müüdud mahtude poolest (sõlmitud võlaõiguslike lepingute vaatest) napilt esikohal, samas müügitulu poolest tugeval esikohal. Eelmisel aastal müüdi Tallinnas ja selle lähiümbruses kokku 2 300 uusarendust, mis on tubli tõus võrreldes aastatega 2022–2024, mil müüdi suurusjärgus 1 600 uusarendust. Neil aastail pärssisid müüki nii tõusnud intressimäärad kui geopoliitiline ebakindlus. Võrdlusena: enne COVID-19 pandeemiat küündis uusarenduste aastane müügimaht umbes 2 600–2 700 ühiku juurde.

Tallinnas ja selle lähiümbruses on täna eelmüügis, ehituses ja juba valmis projekte suurusjärgus 3 800 ühikut. Eelmise aasta müügitempot arvesse võttes tähendaks see umbes 18-kuulist müügiperioodi. Tänasel turul on tunda uusarendustes teatavat ülepakkumist. Nimelt varasemalt on pakkumises olevate korterite müügitempo olnud 12-kuuline. Kuigi turul on mõningane ülepakkumine, siis uusarenduste hinnalangust on raske ette näha, sest erinevalt 2008. aasta kinnisvara krahhist, ei ole tänased hinnatasemed järsu nõudluse kasvu tulem, vaid hoopis kiire ja tugeva sisendhindade inflatsiooni peegeldus. Tõusnud on nii maa-, tööjõu- kui ka ehitushinnad. Projektid ise on samuti nõuete karmistamise tõttu keerukamaks läinud, tõstes kulusid ja seeläbi ka müügihindasid.

Oluline asjaolu on ka, et turuliidrite bilansid on tugevamad võrreldes 2008. aasta kriisiga ning krediidiandjate poolt on likviidsuse pakkumine parem. Seega elamuarendajad ei pea pakkuma suuri allahindlusi korteritele ja võivad kauem hoida müümata kortereid ettevõtte bilansis. Uusarenduste turu analüüsil tasub investoril silmas pidada, et tänane kõrgem intressitase, korterite kõrgemad hinnatasemed ja mitmekesisem pakkumise struktuur on põhjused, miks müük on võrreldes varasemate aastatega aeglasem.

Liveni juhtkond ja läbipaistvus

Liveni asutajad ja suuraktsionärid Andero Laur, Mihkel Simson ja Andres Aavik on ettevõtte igapäevatööga otseselt seotud, mis meie hinnangul on positiivne märk. Asutajatel on 20 või enam aastat kogemust kinnisvara- ja ehituse valdkonnas. Samuti on Liveni kommunikatsioon ja investoritega suhtlus vägagi avatud. Kvartaalsetes kõnedes juhtkond vastab küsimustele konkreetselt ja sisukalt, ettevõte on oma plaanides ja strateegias läbipaistev ning presenteerib ja selgitab oma tulemusi põhjalikult. Liveni finantsaruandeid auditeerib BIG4 audiitor – KPMG. Meie hinnangul on kvaliteetse audiitori olemasolu investori vaatepunktist väga oluline.

Liveni IPO

Liven on kaasamas 7-11 miljonit eurot (hinnaga 4,68 eurot aktsia kohta) uut aktsiakapitali. Pakkumise hinnalt vaadatuna oleks ettevõtte turukapitalisatsioon (enne kaasatavat kapitali) 56 miljonit eurot. Vabalt kaubeldavate aktsiate osakaal saab olema 21-26%, mis investori vaatest on suhteliselt madal. Seega jäävad emissioonist ilmselt kõrvale need professionaalsed investorid, kelle jaoks on aktsia likviidsus oluline.

Võrdleme nüüd Livenit teiste kinnisvarafirmadega: Arco Vara turuväärtus on 25 miljonit eurot (<25% vabalt kaubeldavate aktsiate osakaal), Hepsoril 23 miljonit eurot (<25%) ja Merkol 524 miljonit eurot (<25%). Kuigi vabalt kaubeldavate aktsiate osakaal on kõigil suuresti võrreldav, siis eurodes mõõdetuna on Merko vabalt kaubeldav aktsiapakk umbes 15x suurem, mis tähendab märkimsväärselt paremat likviidsust.

Liveni IPO on kombinatsioon olemasolevatest aktsiatest (1,7 miljonit eurot) ja uue raha kaasamisest ettevõttesse (7 kuni 11 miljonit eurot). Tavaliselt ei loeta heaks märgiks, kui olemasolevad investorid end IPO käigus välja müüvad. Samas ettevõtte asutajad ja suuraktsionärid Andres Aavik, Andero Laur ja Mihkel Simson (neile kuulub kokku 66,9%) ning Ivard OÜ ja Probus OÜ on sõlminud lepingu, mille kohaselt IPO järgselt 12 kuu jooksul ei ole neil võimalik oma aktsiaid müüa. Kaasatavat raha kasutatakse uute maatükkide ostmiseks ja kapitalistruktuuri tugevdamiseks.

IPO hind – kas investorile soodne?

Liveni pakutav aktsiahind on 4,68 eurot. Kas see on investorile soodne või ettevõte emiteerib uusi aktsiaid turu ja oma tulemuste tipul?

Liveni analüüsimise teeb keeruliseks ettevõtte ärimudel. Nimelt ei ole Liven tootmisettevõte või pank, mille tulemusi ja rahavoogu on võimalik hõlpsasti modelleerida. Selleks on kaks peamist põhust: äri tsüklilisus ja raamatupidamislikud nüansid.

Kinnisvaraarendus on tsükliline ja kohaliku majanduse käekäigust sõltuv äri. Lisaks heale tootele on vaja pärituult ka intressimäärades, tarbija peab tundma end kindlalt, et julgeks võtta kodulaenu, ning korterite nõudluse ja pakkumise tasakaal peab olema arendaja kasuks kaldu. Kui intressimäärad on madalal tasemel, soodustab see agressiivset pakkumist turul ja optimismi ostjate poolel. Samas kõrgete intresside keskkonnas, nagu me nägime ka viimasel kolmel aastal, tehinguaktiivsus kukub märgatavalt, tarbijakindlus väheneb ja pakkumine turul kuhjub. Selline boom-bust tsükkel on kinnisvarale väga omapärane.

Teine oluline aspekt on seotud nelja tähega: IFRS. Nimelt rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite kohaselt kajastavad kinnisvaraarendajad projektidest saadud tulusid ja kaasnenud kulusid alles siis, kui ostjaga on sõlmitud asjaõigusleping ning kõik õigused ja kohustused on ostjale üle antud. Kinnisvaraarenduse projektide ehitusfaas on tüüpiliselt 12–18 kuud, mis tähendab, et projekti tulud ja kulud kajastuvad viitega, kuid organisatsiooni püsikulud ja projektidega mitteseotud finantseerimiskulud kajastatakse jooksvalt. See tekitab kvartaalselt suuri kõikumisi ettevõtte tulemustes. Seega on kinnisvaraarendajate hindamine P/E suhtarvu baasil ebamõistlik, sest tulemus võib olla petlik. Näiteks Liveni P/E suhtarv on viimase 12-kuu kasumi pealt (sh 2026.a esimene kvartal) 8,6x. Kui selle aasta esimene kvartal välja arvata, siis 10,4x. Viimase kolme aasta jooksul on Liveni aastakasum kõikunud vahemikus 0,6 kuni 5,4 miljonit eurot. Ettevõtte kasumlikkus varieerub aastati tugevalt, sõltuvalt sellest, millal mingid projektid valmivad ja korterid klientidele üle antakse. Seetõttu ei kajasta ettevõtte ühe aasta kasum stabiilset kasumibaasi ning me kasutame Liveni hindamisel mitte P/E suhtarvu, vaid diskonteeritud rahavoogude meetodit. 

Kui lähtuda täna ehituses olevatest projektidest, ettevõtte ajaloolistest marginaalidest ja konkurentide puhul nähtavast, võlakapitali hinnast 8-9% ning omakapitali määrast 13-14%, on ettevõtte aktsia suures plaanis õiglaselt hinnatud. Seega peegeldub Liveni tuleviku kasv juba tänases aktsiahinnas. Kui aga turu maht ajas kasvab, on Liveni aktsial tõusuruumi.

Liveni IPO näitab investori usku juhtkonda

Seega, kui lähtuda, et Liveni pakkumine on õiglaselt hinnastatud ning tuleviku kasv on selles juba arvesse võetud, jääb investoril teha otsus – kas osta või mitte – järgmistele küsimustele vastamisega:

1. Kas investor usub, et Liven suudab positiivselt üllatada investoreid ja teha praegustest ettevõtte enda prognoosidest paremat uusarenduste müüki ning ühtlasi säilitada selline trend pikemaajaliselt?
2. Kas investor usub, et intressimäärad jäävad stabiilselt praegusele tasemele, potentsiaalselt langevad või hoopis tõusevad?
3. Kas kohalik kinnisvaraostja muutub aktiivsemaks turul ja uusarenduste jääk väheneb kiiremini või lükatakse geopoliitiliste tuulte ja ebakindla majandusväljavaate taustal ostuotsust edasi?
4. Millised on need struktuursed taganttuuled (nt demograafilised, arenduspiirkondade pikem väljavaade ja kontseptsioon jms), mis võiksid toetada Liveni ärimudeli toimimist ja finantside tugevust pikaajaliselt?
5. Kas Liven on valmis ja suuteline üle elama ka keerulisemad perioodid sektoris, kui muusika ühel hetkel vaiksemaks keeratakse või lausa kinni pannakse?

Kui investor usub, et lähiaastatel püsib kinnisvaraturg toetav, Liveni juhtkond suudab tulemustega üllatada, intressimäärad rohkem ei tõuse ning geopoliitiline väljavaade nii Euroopas kui Lähis-Idas rohkem ei eskaleeru, võib investor kaaluda aktsiate ostmist. Ostmise korral peaks meeles pidama portfellijuhtimise põhitõdesid ja kujundama diversifitseeritud portfelli selliselt, et ühe ettevõtte osakaal ei ületaks 5% investori portfellis. Positsiooni suurus portfellis peaks peegeldama kindlustunnet ettevõtte tuleviku osas.

Kui investor eelnevate aspektide osas optimismi ei jaga, on mõistlik jääda ootele ja jälgida, kuidas Livenil börsil minema hakkab ning väljavaadete muutumise korral on võimalus järelturu tehingutega reageerida.

Võrdlus teiste kinnsivaraarendajatega

Lisaks diskonteeritud rahavoo analüüsile teeme Avaronis Livenile ka võrdlusanalüüsi teiste arendajatega. Balti börsilt on nendeks Arco Vara ja Merko, kuid areneva Euroopa piirkonnas ja Skandinaavias on teisigi kinnisvaraarendajaid börsidel noteeritud.

Avaroni Kasvuettevõtete Fondis oleme investeerinud kinnisvaraarendajatesse Kreekas, Poolas ning Rumeenias. Liven on meie positsioonidest vast kõige paremini võrreldav Rumeenias tegutseva arendajaga One United Properties. One United keskendub suuresti pealinna Bukaresti luksuslikumale elamukinnisvarale. Viimase kahe aastaga on firma sisenenud ka Rumeenia teiste suurlinnade turule ning andis hiljuti teada plaanist siseneda USA turule. Võrreldes Liveniga on tegemist laiema haardega ettevõttega, kes plaanib 2026. aastal valmis ehitada ligi 2800 korterit, ehitus- ja projekteerimisfaasis on lisaks 12 tuhat korterit. Sel aastal valmivatest korteristest 74% on juba müüdud. 2025. aastal müüdud 577 korteri keskmine ruutmeetri hind oli 3 053 eurot.

Investeeringut One United aktsiasse toetab nende suur koduturg. Bukarestis ja selle ümbruses elab 2,7 miljonit inimest. Kuigi Rumeenia on võrreldes Eestiga vaene riik, on Bukarest rikas linn. Nimelt Bukaresti SKP elaniku kohta on 188% Euroopa keskmisest, ületades näiteks Budapesti ja Varssavi rikkust. Samas Rumeenia elanikud elavad suhtelises kitsikuses, kus iga elaniku kohta on kasutusel vaid 1,1 ruumi võrreldes 1,7-ga Euroopas. Ehk turul on hinnanguliselt puudu 200 000 korterit, luues tugeva keskkonna kinnisvaraarendajatele.

One Unitedi tugevus on ettevõtte tohutu arendatavate kinnistute portfell, mis hõlmab 504 000 ruutmeetrit, kuhu on võimalik ehitada kokku üle 1,3 miljoni ruutmeetri pinda või teisisõnu üle 11 000 korteri. One United turukapitalisatsioon on 630 miljonit eurot, millest ligi 49% on turul vabalt kaubeldav. Ülejäänud aktsiad on võrdselt jagatud kahe asutaja vahel, kes igapäevaselt aktiivselt ettevõtte äriga tegelevad.

Mis puudutab One United aktsia hinnataset, siis oleme ettevõttele teinud sarnaselt Liveniga diskonteeritud rahavoogude meetodil hinnataseme arvutamise, mis näitab 70%+ tõusupotentsiaali. Avaroni Kasvuettevõtete Fond on investeerinud 3,6% varadest One United Properties aktsiasse. Kokku on fond investeerinud üle 10% kinnisvarasektorisse.

Disclaimer

Käesolev materjal on koostatud üksnes informatiivsel eesmärgil ega kujuta endast finantsnõu, investeerimissoovitust ega pakkumist osta või müüa väärtpabereid. Esitatud hinnangud, arvamused ja prognoosid põhinevad autorite eeldustel ning avalikult kättesaadaval informatsioonil ning võivad ajas muutuda. Investeerimisotsuste tegemisel tuleb igal investoril arvestada individuaalseid eesmärke ja riskitaluvust ning vajadusel konsulteerida spetsialistiga. Autorid ega nendega seotud isikud ei vastuta käesoleva materjali põhjal tehtud investeerimisotsuse ega selle võimalike tagajärgede eest.